Voor garagebox-VvE's
De administratie van een garagebox-VvE, zonder dure beheerder
Een garagebox-VvE is zo ongeveer de simpelste VvE die er bestaat. Een poort, wat verlichting, bestrating en een dak. Toch betalen veel van deze VvE's honderden euro's per jaar aan een beheerder voor een paar facturen en een jaarvergadering. Dat kan een stuk goedkoper, en vaak makkelijker, als je het zelf regelt.
Ja, ook een garagebox is een VvE
Zodra een garagecomplex bij de notaris is gesplitst in appartementsrechten, hoort daar een Vereniging van Eigenaars bij. Elke box is juridisch een appartementsrecht, ook al staat er geen woning op. Dat betekent dat in de kern dezelfde regels gelden als bij een flat: er is een bestuur, er wordt jaarlijks vergaderd en er is een reservefonds. De schaal is alleen veel kleiner, en dat werkt in je voordeel.
Wat een garagebox-VvE echt moet regelen
De lijst is korter dan je denkt, maar deze punten horen op orde te zijn:
- De bijdragen van de eigenaren innen en bijhouden wie heeft betaald.
- Een reservefonds voor onderhoud aan de poort, de verlichting, de bestrating en het dak.
- Een opstalverzekering voor het complex. Die verplichting staat niet in de wet zelf, maar in vrijwel elk splitsingsreglement.
- Minstens een keer per jaar een vergadering met een jaarrekening, zoals het splitsingsreglement meestal voorschrijft.
- Inschrijving bij de Kamer van Koophandel en een eigen bankrekening op naam van de VvE.
Er is meestal geen ingewikkelde techniek, geen lift, geen gezamenlijke verwarming en geen trappenhuis om schoon te houden. Het grootste onderhoud is vaak de poort en een keer in de zoveel jaar de bestrating of het dak. Precies daarom is dit werk goed zelf te doen.
Waarom je waarschijnlijk te veel betaalt
Het probleem voor garagebox-VvE's is het minimumtarief van beheerders. Voor een VvE met minder dan vijf eenheden ligt de rekening volgens VvE.nl tussen de 500 en 1.500 euro per jaar. Voor een groot appartementencomplex is dat logisch, maar voor een rijtje boxen betaal je zo een fors bedrag per eenheid voor een paar handelingen. Je betaalt eigenlijk voor het bestaan van een dossier, niet voor het werk dat erin zit.
Reken maar mee. Een garagebox-VvE met tien boxen die 900 euro per jaar aan een beheerder betaalt, is over vijf jaar 4.500 euro kwijt. Dat is geld dat net zo goed in het reservefonds had kunnen zitten voor als de poort aan vervanging toe is.
Zelf doen kost bijna niets
Voor een garagebox-VvE past VvE App precies. Starten is gratis. Wil je meer uit de app halen, dan kost Plus 19 euro per maand, oftewel 228 euro per jaar voor de hele vereniging. Je maakt de jaarlijkse facturen voor alle boxen in een paar klikken, verstuurt ze per e-mail en ziet in het overzicht meteen wie heeft betaald. De stukken voor de vergadering en de splitsingsakte bewaar je op een plek waar iedere eigenaar bij kan.
Een garagebox-VvE van vijftien boxen die overstapt van een beheerder van 1.000 euro naar VvE App Plus houdt bijna 800 euro per jaar over. Zonder in te leveren op de administratie, want die staat nu netjes op orde.
Wat er te doen blijft
Eerlijk is eerlijk: de app haalt niet al het werk weg. Je moet nog steeds een keer per jaar met de eigenaren om tafel, de jaarrekening vaststellen en het reservefonds blijven vullen. En als de poort kapotgaat, moet iemand een monteur bellen. Maar dat is een paar uur per jaar, geen 900 euro. De administratie, het deel waar een beheerder de meeste uren voor rekent, kost je met de app nauwelijks tijd.
Veelgestelde vragen
Is een garagebox ook een VvE?
Ja. Als een garagecomplex bij de notaris is gesplitst in appartementsrechten, is er een Vereniging van Eigenaars, net als bij appartementen. Elke boxeigenaar is automatisch lid en de gewone VvE-regels gelden.
Heeft een garagebox-VvE een reservefonds nodig?
Ja, ook een garagebox-VvE houdt een reservefonds aan (art. 5:126 lid 1 BW). Het wettelijke minimumbedrag geldt alleen voor gebouwen die voor bewoning bestemd zijn. Een complex met alleen garageboxen stemt de hoogte af op het onderhoud dat eraan komt. Je spaart voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen, zoals de toegangspoort, de verlichting, de bestrating en het dak.
Wat kost beheer voor een garagebox-VvE?
Voor een VvE met minder dan vijf eenheden ligt de rekening volgens VvE.nl tussen de 500 en 1.500 euro per jaar, ook voor een handjevol boxen. Per eenheid is dat relatief duur, terwijl er weinig administratie is.
Kan ik een garagebox-VvE gratis beheren?
Starten met VvE App is gratis, hoeveel boxen je ook hebt. Wil je ook bankafschriften laten afletteren, digitaal stemmen en je onderhoudsplan bijhouden, dan kost Plus 19 euro per maand voor de hele vereniging.
Moet een garagebox-VvE ook jaarlijks vergaderen?
Ja. In het splitsingsreglement staat bijna altijd dat de eigenaars minstens een keer per jaar vergaderen, ook bij een kleine garagebox-VvE. Daar hoort het vaststellen van de jaarrekening bij. Software maakt dat makkelijker, maar de vergadering zelf blijft.